Affitto coperture per fotovoltaico: che cosa controllare prima di firmare
Sempre più aziende affittano tetti per il fotovoltaico, e le proposte non sono tutte uguali. Questa è la lista di controllo che useremmo noi, se fossimo dall’altra parte del tavolo.
Chi possiede un capannone con un tetto grande riceve, prima o poi, una proposta di affitto della copertura. L’idea è semplice: un operatore installa a proprie spese un impianto fotovoltaico e paga al proprietario un compenso per l’uso del tetto. I dettagli, però, fanno la differenza tra un buon affare e un vincolo trentennale mal scritto.
Le dieci domande
- Chi è la controparte? Chiedi ragione sociale, partita IVA e chi firmerà l’atto. Un operatore che investe in proprio e un intermediario che rivende il contatto non sono la stessa cosa.
- Che tipo di contratto è? Locazione o diritto di superficie: cambia la solidità dell’accordo e il modo in cui viene registrato.
- Quanto dura? Le durate tipiche sono 25 o 30 anni. Verifica se sono previste proroghe e a quali condizioni.
- Come viene pagato il compenso? Canone annuale o importo attualizzato in un’unica soluzione. Chiedi entrambe le cifre per poterle confrontare.
- Da quando decorre il pagamento? Dalla firma, dall’inizio dei lavori, dall’entrata in esercizio: deve essere scritto.
- Chi paga i lavori sul tetto? Se la copertura va risanata o contiene amianto, deve essere chiaro chi anticipa i costi e come vengono recuperati. Nel nostro caso li anticipiamo noi e li deduciamo dal compenso, con la cifra indicata nell’offerta.
- Chi risponde di infiltrazioni e danni? Il contratto deve dire chi mantiene la copertura dopo l’installazione e chi risponde dei danni causati dall’impianto.
- Che cosa succede alla fine? Rimozione dell’impianto, ripristino del tetto, eventuale cessione: controlla che siano previsti, a carico di chi e con quali garanzie.
- Quali impegni prendo prima del contratto? La lettera di intenti di solito contiene un’esclusiva: guarda quanto dura e che cosa succede se il progetto non va avanti.
- Che cosa devo comunicare a banca e inquilino? Se sull’immobile c’è un’ipoteca o un contratto di locazione, vanno coinvolti per tempo.
I segnali di una proposta poco seria
- Una cifra al metro quadrato comunicata al telefono, senza aver visto il tetto.
- Richieste di denaro per “aprire la pratica” o per lo studio di fattibilità.
- Fretta di firmare e documenti che non puoi portare via.
- Nessuna indicazione su chi realizzerà e possiederà l’impianto.
Che cosa serve per farsi fare un’offerta
Molto poco. A noi per iniziare bastano la superficie del tetto, l’eventuale presenza di amianto e, se la conosci, la distanza dalla cabina elettrica. Lavoriamo su coperture da 5.000 mq, anche divise tra più capannoni vicini: i criteri sono in per chi è il servizio, le fasi in come funziona.
Se vuoi capire come si forma la cifra, continua con quanto si guadagna affittando il tetto del capannone. Se il tuo problema è la copertura in eternit, con bonifica dell’amianto e fotovoltaico. Che cosa offriamo noi, in concreto, è in affitto della copertura per il fotovoltaico.
Domande frequenti
Meglio l’affitto o il diritto di superficie?
Per impianti che restano sul tetto 25 o 30 anni il diritto di superficie è lo strumento più solido: è un diritto reale, trascritto, che resta valido anche se l’immobile cambia proprietario. La semplice locazione è un diritto personale ed è meno adatta a durate così lunghe.
Chi paga le imposte sull’impianto?
L’impianto è di proprietà dell’operatore, che se ne assume gli oneri. Che cosa cambia per te dal punto di vista fiscale dipende dalla tua situazione: è una delle domande da fare al commercialista prima di firmare.
Posso far leggere l’offerta a un mio consulente?
Devi. Un’offerta seria è scritta, completa e non ha fretta: se qualcuno ti chiede di firmare in giornata, è un segnale da non ignorare.