Diritto di superficie sulle coperture industriali: come funziona
È il contratto con cui un tetto diventa la sede di un impianto fotovoltaico di proprietà di qualcun altro. Ecco che cosa significa, in parole semplici, per chi il tetto lo possiede.
Che cos’è
Il diritto di superficie, disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice civile, è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra un immobile altrui, restandone proprietari separatamente dal proprietario dell’immobile. Applicato al fotovoltaico: tu resti proprietario del capannone, l’operatore è proprietario dell’impianto che sta sul tuo tetto.
Può essere a tempo determinato – per il fotovoltaico 25 o 30 anni – e si costituisce davanti a un notaio, con un atto che viene trascritto nei registri immobiliari.
Diritto di superficie e locazione a confronto
| Locazione del tetto | Diritto di superficie | |
|---|---|---|
| Natura | Diritto personale tra le parti | Diritto reale sull’immobile |
| Proprietà dell’impianto | Va regolata con clausole apposite | Dell’operatore, per legge, finché dura il diritto |
| Forma | Contratto scritto, da registrare | Atto notarile, trascritto |
| Se l’immobile viene venduto | Dipende da come è stato registrato il contratto | Il diritto resta e segue l’immobile |
| Finanziabilità dell’impianto | Più difficile | È lo standard richiesto da chi finanzia |
Per il proprietario la conseguenza è concreta: un operatore che può finanziare l’impianto con garanzie solide è in grado di fare offerte migliori e di rispettarle per tutta la durata.
Che cosa c’è scritto nell’atto
- La porzione di immobile interessata: la copertura, più gli spazi per cavi, quadri e cabina.
- La durata e le eventuali proroghe.
- Il compenso: canone annuale oppure importo attualizzato, e i tempi di pagamento.
- I diritti di accesso per installazione e manutenzione.
- Gli obblighi di manutenzione della copertura e le responsabilità per i danni.
- Che cosa accade alla scadenza.
Come ci si arriva
All’atto notarile si arriva per gradi. Prima c’è una lettera di intenti con l’offerta economica; poi, se il gestore di rete conferma che l’allaccio è fattibile a costi ragionevoli, un contratto preliminare dal notaio; infine, ottenute le autorizzazioni, il contratto definitivo. Ogni passaggio è spiegato in come funziona.
Tre cose da sapere se sei proprietario
Ipoteche e mutui
Se sul capannone grava un’ipoteca, la banca va coinvolta: in genere serve il suo assenso. Meglio dirlo al primo contatto.
Capannone in locazione
Il diritto di superficie lo concede il proprietario, ma l’inquilino va informato dei lavori e degli accessi. Di solito basta un accordo sui tempi del cantiere.
Vendita e successione
Il capannone resta liberamente vendibile e trasmissibile agli eredi: chi subentra trova il diritto di superficie già costituito e ne riceve il compenso, se è annuale.
Per le clausole da controllare leggi affitto coperture per fotovoltaico: cosa controllare prima di firmare; per le cifre, quanto si guadagna affittando il tetto. La nostra proposta è descritta in affitto della copertura per il fotovoltaico.
Questa pagina ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un legale sul caso specifico.
Domande frequenti
Con il diritto di superficie perdo la proprietà del tetto?
No. Resti proprietario dell’edificio e della copertura. Concedi a un altro soggetto il diritto di realizzare e mantenere l’impianto sopra il tuo tetto, e di esserne proprietario, per un tempo determinato.
Serve davvero il notaio?
Sì. Il diritto di superficie si costituisce con atto pubblico o scrittura privata autenticata e va trascritto nei registri immobiliari: è questo che lo rende valido anche nei confronti di terzi.
Come viene tassato il compenso?
Dipende da chi lo riceve: persona fisica, società, azienda agricola hanno regole diverse, e la normativa è cambiata negli ultimi anni. È un punto da verificare con il proprio commercialista prima di scegliere tra canone annuale e importo in unica soluzione.
Che cosa succede alla scadenza?
Alla scadenza il diritto si estingue. Il contratto stabilisce che cosa accade all’impianto: di norma è prevista la rimozione a cura dell’operatore e il ripristino della copertura, ma le parti possono accordarsi diversamente.